Es la forma de saber que es de quien. La propiedad de un inmueble solo se puede establecer con los títulos. Puede ser que alguien tenga la tenencia, o la posición de un inmueble, pero no le da derecho a venderlo, hipotecar o gravarlo de cualquier forma.
SI usted quiere comprar un inmueble, un estudio de titulo le va a ahorrar la mitad de los problemas que se generan en las transacciones inmobiliarias, gran parte de las grandes estafas se hacen por que vende quien no puede.
SI usted va a garantizar una deuda con una hipoteca lo que más les inquieta es la situación jurídica de ese inmueble, por lo que tiene que optar por un estudio de títulos
El estudio de títulos es un análisis elaborado por un abogado, el cual consiste en hacer una investigación jurídica sobre el bien inmueble y así determinar la viabilidad de llevar a cabo un negocio jurídico y las consecuencias del mismo, así como las condiciones jurídicas de su propietario.
DOCUMENTOS QUE SE DEBEN APORTAR PARA REALIZAR EL ESTUDIO DE TÍTULOS.
Para llevar a cabo el estudio de títulos, es necesario conocer el certificado de tradición, el cual refleja los actos jurídicos a los que ha sido sometido el bien inmueble y así poder determinar que la cadena de tradición es correcta, determinar si ha tenido hipotecas, embargos, sucesiones, afectaciones a vivienda familiar, entre otros gravámenes y limitaciones al dominio.
El certificado de tradición es un documento público, el cual puede ser solicitado por cualquier persona.
La solicitud del certificado de tradición se puede hacer a través de las diferentes Oficinas de Registro de Instrumentos Públicos del país, o por la página web de la Superintendencia de Notariado y Registro, ya sea por pago PSE, tarjeta de crédito, o el pago de un pin por via Baloto o Punto de Pago.
Por otra parte, lo ideal del estudio de títulos, es estudiar la situación jurídica del inmueble durante los últimos 10 años, por lo cual y después de haber revisado el certificado de tradición, se deben solicitar los documentos de los actos jurídicos que aparecen registrados en el mismo, como son las escrituras públicas de venta, hipoteca, etc, sentencias y oficios.
La escrituras públicas también son instrumentos públicos que puede solicitar cualquier persona, solo basta con conocer el número de la escritura, fecha de legalización y la Notaría en donde se llevó a cabo y las mismas pueden ser expedidas en copias auténticas o simples, según el trámite que el usuario vaya a realizar, para el caso del estudio de títulos una copia simple es suficiente.
GARANTÍAS DE HACER UN ESTUDIO DE TÍTULOS:
Si el estudio de títulos arroja como resultado que el bien inmueble se encuentra libre de toda clase de gravámenes, limitaciones al dominio, desmembraciones, condiciones resolutorias, pleitos pendientes, embargos judiciales, entre otras y además si el área y descripción relacionada en el certificado de libertad y tradición concuerda con la información incluida dentro de la escritura de tradición, entonces no habrá impedimento o inconsistencia alguna que pueda impedir el registro del nuevo propietario, lo que da total garantía de que en un futuro no llegará otra persona, sociedad o banco a exigir derechos sobre la propiedad, una vez ya realizado el negocio jurídico.
Si por contrario, existe algún inconveniente o inconsistencia con la situación jurídica del inmueble, el estudio de títulos concede la garantía de poder subsanar antes de firmar la escritura pública, siempre y cuando no sean actos que saquen del comercio al inmueble como el embargo. Si no es posible corregir o enmendar el problema jurídico que afecta al bien inmueble, lo mejor sera desistir de la negociación del bien.
RESULTADOS QUE PUEDE ARROJAR UN ESTUDIO DE TÍTULOS:
Como resultado al estudio del certificado de tradición y de los documentos registrados en el folio de matricula, podemos encontrar falsas tradiciones, embargos, gravámenes, extinciones del dominio, condiciones resolutorias, y otros, que aunque no impiden su transferencia o negociación, si necesitan ser canceladas previa o a simultáneamente en el mismo instrumento, como las afectaciones a vivienda familiar, los patrimonios de familia, entre otras.
Para aclarar un poco el tema de los documentos registrados en el folio de matrícula inmobiliaria, nos remitimos a lo dispuesto en el Artículo 4° de la Ley 1579 de 2012, Estatuto de Registro de Instrumentos Públicos.
Artículo 4°. Actos, títulos y documentos sujetos al registro. Están sujetos a registro:
a) Todo acto, contrato, decisión contenido en escritura pública, providencia judicial, administrativa o arbitral que implique constitución, declaración, aclaración, adjudicación, modificación, limitación, gravamen, medida cautelar, traslación o extinción del dominio u otro derecho real principal o accesorio sobre bienes inmuebles;
b) Las escrituras públicas, providencias judiciales, arbitrales o administrativas que dispongan la cancelación de las anteriores inscripciones y la caducidad administrativa en los casos de ley;
c) Los testamentos abiertos y cerrados, así como su revocatoria o reforma de conformidad con la ley.
Parágrafo 1°. Las actas de conciliación en las que se acuerde enajenar, limitar, gravar o desafectar derechos reales sobre inmuebles se cumplirá y perfeccionará por escritura pública debidamente registrada conforme a la solemnidad consagrada en el Código Civil Escritura Pública que será suscrita por el Conciliador y las partes conciliadoras y en la que se protocolizará la respectiva acta y los comprobantes fiscales para efecto del cobro de los derechos notariales y registrales.
(...)
Aunque el mencionado artículo es claro en precisar de todos los documentos que deben someterse a registro, en muchas ocasiones encontramos que por error involuntario de la misma Oficina de Registro de Instrumentos Públicos, algunos de ellos no se inscriben o de hacerlo presentan errores en cuanto a la fecha de otorgamiento de los documentos, nombres y apellidos mal escritos, errores en los porcentajes de adjudicación, entre otras, para lo cual se hace necesario solicitar una corrección externa ante la misma Oficina de Registro, trámite que no tiene costo alguno y puede tardar entre ocho (8) y 15 días hábiles y así el bien inmueble quede totalmente saneado.
Finalmente, una vez realizada toda la verificación de los documentos aportados, el abogado le entregará un informe explícito, donde describe el estado jurídico del bien inmueble y, en caso de tener algún problema, también le indicará el procedimiento para solucionarlo o si no es posible corregirlo.
